🔍 Stap 2: Haalbaarheid
Kan het, mag het en is het betaalbaar?
⏱ Doorlooptijd: 4–8 weken
💶 Kosten: €500 – €3.000
Onderzoek drie dingen: kan je woning fysiek gesplitst worden, mag het van de gemeente, en is het financieel haalbaar? Dit is de fase waarin je go of no-go bepaalt.
De drie pijlers van haalbaarheid
Haalbaarheid kent drie aandachtspunten. Klik op elke pijler voor de details en aandachtspunten.
🧱 Bouwkundige haalbaarheid — Kan het fysiek?
Je woning moet ruim genoeg zijn om te splitsen naar zelfstandige woonruimten. Volgens het Besluit bouwwerken en leefomgeving moet een zelfstandige woning na verbouw minimaal 18 m² zijn. In de praktijk wordt een woning vaak geschikt geacht vanaf 110 m².
Waar moet je op letten?
- Indeling: Woningen met een brede opzet en centrale trap achter de deur bieden de meeste kans.
- Constructie: Betonbouw is beter voor geluidsisolatie, maar lastiger voor het scheiden van aansluitingen. Dragende muren en monumentale status kunnen belemmerend werken.
- Technische voorzieningen: Gescheiden aansluitingen voor water, riolering en elektra zijn nodig. Bij oudere woningen kan dit lastig en kostbaar zijn.
- Aanvullend: Veel gemeenten stellen extra eisen zoals eigen buitenruimte, berging en parkeerplaatsen.
💡 TIP
Is je woning in bestaande staat niet geschikt? Sloop-nieuwbouw met prefab elementen kan ook uitkomst bieden. De gevels, vloeren en daken worden dan als bouwpakket in elkaar gezet. Het is sneller klaar en geeft minder overlast.
📋 Planologisch-juridische haalbaarheid — Mag het?
Woningsplitsen vraagt om vergunningen. Welke je nodig hebt, hangt af van je gemeente en je specifieke situatie.
Vergunningen die je nodig kunt hebben:
- Omgevingsvergunning — altijd nodig voor de verbouwing. Aanvragen via het Omgevingsloket
- BOPA-vergunning — nodig als het omgevingsplan slechts één woning per bouwvlak toestaat. Zwaardere procedure, langere doorlooptijd
- Woningvormingsvergunning — nodig in gemeenten met een huisvestingsverordening
- Verhuurvergunning — soms nodig in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat
Gemeenten moeten binnen 8 weken beslissen, met mogelijke verlenging van 6 weken. Bezwaarprocedures van omwonenden kunnen extra vertraging opleveren.
💡 TIP
Neem vroegtijdig contact op met de gemeente. Een goede ingang helpt om beter zicht te krijgen op de vereisten. Vraag ook naar een vooroverleg — dat kan veel tijd en frustratie besparen.
💰 Financiële haalbaarheid — Is het betaalbaar?
Woningsplitsen brengt kosten met zich mee in elke fase. Een goed overzicht is essentieel.
Kosten: Gemiddeld €1.200 per m² verbouwing, plus vergunningen, advieskosten, nutsaansluitingen en ±10% onvoorzien.
Financieringsopties:
- Hypotheek verhogen (bij voldoende overwaarde)
- Overwaarde vroegtijdig verzilveren
- Tweede hypotheek afsluiten
- Persoonlijke lening (sneller, maar hogere rente)
- Maatwerkfinanciering via Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn)
Inkomsten: Maximale huurprijs bepaal je via het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
💡 TIP
Stel altijd een ruwe businesscase op: kosten en financiering naast elkaar. Bereken de terugverdientijd en het netto rendement. Win ook fiscaal advies in over WOZ-waarde en belastinggevolgen.
Wat moet je doen in deze fase?
Altijd doen
Overweeg te doen
Wie heb je nodig in deze fase?
- Aannemer of constructeur — voor de bouwkundige beoordeling
- Gemeente (omgevingsloket) — voor regels, vergunningen en vooroverleg
- Hypotheekadviseur — voor financieringsmogelijkheden
- Eventueel: architect, fiscalist, makelaar
GO / NO-GO
Je woning is bouwkundig geschikt, de gemeente staat het toe (of er is een realistisch pad), en de financiële businesscase klopt. Groen licht voor het ontwerp.
